다주택 시나리오 비교 계산기
다주택 보유 세부담 비교 모의계산. 유지 시 종부세(일반 공제 9억·주택 수별 세율표)와 축소 시 종부세(1세대1주택 12억 공제·고령·장기보유 세액공제)+매도 양도세(장특공·단기중과)를 나란히 계산합니다.
공식 원문 대조 최종 검증 2026-08-25 · 다음 갱신 예정 2027-02-28 (세법 연례 개정 확정 (12월 국회·2월 시행))
- B. 축소 후 종부세 (연납)
- 0원
- B. 매도 시 양도세 (1회)
- 89,881,000원
- 종부세 연간 절감액
- 3,139,200원
계산 근거 (단계별 내역)
- 3,139,200원01시나리오 A — 유지: 현재 종부세 (연납, 농특세 포함)
공시가격 합계 2,000,000,000 · 3주택 · 일반 공제 9억
근거: 종부세 계산기와 같은 산식 — 종부세법 제8조·제9조, 농어촌특별세법 제5조 (세부담 상한 미반영)
- 0원02시나리오 B-1 — 축소 후 종부세 (연납, 농특세 포함)
남긴 1주택 800,000,000 · 1세대1주택 공제 12억 + 고령·장기보유 세액공제
근거: 종부세 계산기와 같은 산식 — 종부세법 제8조 제1항·제9조 제5항~제9항
- 89,881,000원03시나리오 B-2 — 매도 시 양도세 (1회성, 지방소득세 포함)
양도차익 300,000,000 · 보유 5년 · 비조정지역
근거: 양도세 계산기와 같은 산식 — 소득세법 제95조·제103조·제104조 (남긴 주택의 비과세 요건은 별도 확인)
- 04해석 안내
종부세는 매년 반복 발생, 양도세는 1회성 — 단순 연간 비교이며 실제 의사결정에는 보유 예정 기간·향후 가격 변동을 함께 고려
참고용 모의계산이며 세무 자문이 아닙니다. 실제 신고·납부·신청 전에는 홈택스·위택스 등 공식 수단으로 확인하세요.
자주 묻는 질문
다주택 유지와 매도 중 뭐가 유리한가요?
보유 중에는 종부세가 매년 부과되고, 매도하면 양도세가 1회 발생합니다. 계산기는 두 시나리오의 향후 5년·10년 누적 세부담을 비교합니다. 실제 판단은 시세 변동·이자 등 총소유비용 관점이 필요합니다.
1세대 1주택 공제는 어떤 효과가 있나요?
다주택을 정리해 1주택만 남기면 장기보유특별공제와 비과세 요건이 적용될 수 있어, 남은 주택의 향후 매도 세부담이 크게 줄어듭니다.
계산 결과가 실제 납부액과 다를 수 있나요?
본 계산기는 참고용 모의계산입니다. 개인 상황에 따라 적용되는 공제·세율이 달라질 수 있으므로 실제 신고·납부 전에는 국세청 모의계산 등 공식 수단으로 확인하시기 바랍니다.