양도소득세 계산기 (주택)
주택 양도소득세 모의계산. 장기보유특별공제(일반 최대 30%, 1세대1주택 최대 80%), 기본세율 누진, 단기중과(1년 미만 70%), 1세대1주택 비과세(보유 2년+거주 2년+12억 이하) 판정에 더해 2026년 5월 10일 부활한 조정대상지역 다주택 중과(2주택 +20%p·3주택 이상 +30%p, 장기보유특별공제 배제)까지 근거와 함께 계산합니다.
공식 원문 대조 최종 검증 2026-08-25 · 다음 갱신 예정 2027-02-28 (세법 연례 개정 확정 (12월 국회·2월 시행))
- 양도차익
- 200,000,000원
- 적용 공제율 (장특공)
- 10%
계산 근거 (단계별 내역)
- 200,000,000원01양도차익
양도가액 700,000,000 − 취득가액 500,000,000
- 20,000,000원02장기보유특별공제 (10%)
표 1 — 보유 5년 → 10%
근거: 소득세법 제95조 제2항
- 47,510,000원03양도소득세 (기본세율 38%)
177,500,000 × 38% − 누진공제 19,940,000
근거: 소득세법 제104조 제1항·제7항
- 4,751,000원04지방소득세
양도소득세 47,510,000 × 10%
- 05조정대상지역 다주택 중과 판정
조정대상지역이 아니어서 중과 대상이 아닙니다
근거: 소득세법 제104조 제7항, 시행령 제167조의3·제167조의10 — 보유 2년 이상 주택의 2022.5.10~2026.5.9 양도분 유예 종료, 2026.5.10 양도분부터 부활 (2026년은 1.1~5.9 양도분도 중과로 계산되니 그 기간 양도면 유예 적용)
참고용 모의계산이며 세무 자문이 아닙니다. 실제 신고·납부·신청 전에는 홈택스·위택스 등 공식 수단으로 확인하세요.
자주 묻는 질문
1세대 1주택 비과세 요건은 무엇인가요?
1세대 1주택을 2년 이상 보유하면 양도가액 12억 원까지 비과세입니다. 취득 당시 조정대상지역이었다면 보유기간 중 2년 이상 거주해야 합니다(소득세법 시행령 제154조). 12억 원을 넘으면 12억 원 초과분 비율만큼만 과세됩니다(시행령 제160조).
장기보유특별공제율은 어떻게 되나요?
일반 부동산은 보유 3년 6%부터 매년 2%p씩 올라 15년 이상 30%가 한도입니다. 1세대 1주택은 보유기간분(3년부터 매년 4%p, 최대 40%)과 거주기간분(2년부터 매년 4%p, 최대 40%)을 합해 최대 80%까지 공제됩니다(소득세법 제95조 제2항). 다만 조정대상지역 다주택 중과 대상이면 장기보유특별공제가 아예 적용되지 않습니다.
다주택자 양도세 중과가 다시 시작됐나요?
네. 2022년 5월 10일부터 유예됐던 조정대상지역 다주택자 중과가 2026년 5월 9일 종료돼, 5월 10일 양도분부터 다시 적용됩니다. 2주택은 기본세율 +20%p, 3주택 이상은 +30%p가 가산되고 장기보유특별공제는 배제됩니다(소득세법 제104조 제7항).
중과를 피할 수 있는 경우가 있나요?
2026년 5월 9일까지 토지거래허가를 신청하고 허가 후 매매계약을 체결해 계약금 지급을 증빙한 경우 중과가 배제됩니다. 다만 기한이 있어서 강남·서초·송파·용산구는 계약일부터 4개월(2026년 9월 9일), 2025년 10월 16일 신규 지정된 조정대상지역은 6개월(2026년 11월 9일) 내에 양도해야 합니다. 가계약이나 사전거래약정은 계약으로 인정되지 않습니다.
보유 2년 미만인데 다주택이면 세율이 어떻게 되나요?
보유 1년 미만 70%, 1~2년 60%의 단기세율로 계산한 세액과, 조정대상지역 다주택이면 기본세율에 20~30%p를 더한 중과세율로 계산한 세액 중 큰 것을 냅니다(소득세법 제104조 제7항 후단). 2022.5.10~2026.5.9 중과 유예는 보유 2년 이상 주택에만 적용됐습니다.
계산 결과가 실제 납부액과 다를 수 있나요?
본 계산기는 참고용 모의계산입니다. 개인 상황에 따라 적용되는 공제·세율이 달라질 수 있으므로 실제 신고·납부 전에는 국세청 모의계산 등 공식 수단으로 확인하시기 바랍니다.
양도소득세 계산기 (주택) 이해하기
양도세는 집·토지 등 자산을 팔아 이익이 날 때 부과되는 세금입니다. 1세대 1주택 비과세와 장기보유특별공제가 핵심이며, 다주택자는 중과세율로 부담이 크게 달라집니다.
1세대 1주택 비과세의 조건
1세대 1주택을 2년 이상 보유하면 비과세이고, 취득 당시 조정대상지역이었던 주택은 보유기간 중 2년 이상 거주도 해야 합니다(소득세법 시행령 제154조 제1항). 양도가액 12억 원을 넘는 고가주택은 전부 과세되는 것이 아니라 12억 원 초과분 비율만큼만 과세됩니다 — 양도차익과 장기보유특별공제에 (양도가액 − 12억) ÷ 양도가액을 곱합니다(같은 법 제95조 제3항, 시행령 제160조).
일시적 2주택·조정지역 등 예외 요건이 많습니다. 세대원 전원이 무주택이어야 하며, 세대 합산 기준이라 자녀 명의 주택도 영향을 줍니다.
장기보유특별공제의 힘
보유 3년부터 2년마다 8%p씩 공제율이 오릅니다(조정지역은 가산). 1세대 1주택을 15년 이상 보유하면 최대 80%까지 차익에서 공제됩니다.
예: 5억에 사서 10억에 팔아 차익 5억이 나도, 10년 보유(공제 40%)라면 과세 대상은 3억으로 줄어듭니다. 장기 보유 자체가 가장 확실한 절세 수단입니다.
다주택자의 세율 구조
조정지역 2주택 이상 보유자는 중과세율(최대 27.5% 양도세+지방세)이 적용됩니다. 2023년 이후 비조정지역 중과 폐지 등 규제 완화가 있었으나, 지역·주택 수별로 적용이 다릅니다.
매도 순서 전략도 중요합니다. 살 집을 먼저 사면 일시적 2주택 특례(3년 내 매도 조건)를 활용할 수 있습니다.