종합부동산세 계산기 (주택)

매년 6월 1일 기준 보유 주택의 공시가격을 합산해, 1세대 1주택은 12억 원, 그 외는 9억 원을 공제합니다(종부세법 제8조 제1항). 공제 후 남은 금액에 공정시장가액비율 60%를 곱한 것이 과세표준입니다.

즉 1세대 1주택자는 공시가격 12억 원(시세로는 대략 17억 원 안팎)까지 종부세가 0원입니다. 공시가격은 실거래가가 아니라 국토교통부가 공시하는 가격이라는 점을 혼동하지 마세요.

세율은 2주택 이하와 3주택 이상이 다릅니다. 2주택 이하는 과세표준 구간에 따라 0.5%부터 시작하고, 3주택 이상은 더 높은 누진세율이 적용됩니다(종부세법 제9조 제1항).

6월 1일 하루가 기준이라는 점이 실무적으로 중요합니다. 5월 31일에 팔면 그 해 종부세를 내지 않고, 6월 2일에 팔면 그 해 종부세를 전부 부담합니다. 매도 시점을 조율할 수 있다면 이 날짜를 확인하세요.

1세대 1주택자는 고령자 공제(60~65세 20%, 65~70세 30%, 70세 이상 40%)와 장기보유 공제(5~10년 20%, 10~15년 40%, 15년 이상 50%)를 받습니다.

두 공제는 합산되며 산출세액의 80%가 한도입니다(종부세법 제9조 제5항~⑨). 70세 이상이 15년 이상 보유하면 40%+50%=90%이지만 한도에 걸려 80%까지만 공제됩니다. 오래 보유한 고령 1주택자의 실부담이 크게 낮아지는 구조입니다.

재산세는 모든 주택에 부과되는 기본 보유세이고, 종부세는 고가·다주택에 추가로 붙는 국세입니다. 같은 과세표준에 대해 이미 낸 재산세액은 종부세에서 공제되어 이중과세를 피합니다(종부세법 제9조 제3항).

납부 기한은 매년 12월 1일~15일입니다. 세부담 상한이 있어 직전 연도 대비 150%를 넘지 않도록 제한됩니다(제10조). 고지서에는 종부세의 20%인 농어촌특별세가 함께 붙습니다(농어촌특별세법 제5조). 본 계산기는 재산세 중복분 공제와 농어촌특별세까지 계산하지만, 세부담 상한은 직전 연도 세액이 필요해 반영하지 않으므로 실제 고지액은 더 낮을 수 있습니다.